Por Ana Pastor

¿Desarticulada una banda de estafadores que alquilaban pisos embargados y de fallecidos¿; ¿Operación de la Guardia Civil en Barcelona y Palma por un presunto fraude inmobiliario; ¿La Policía alerta de un 'boom' de las estafas vinculadas al alquiler al calor de la subida de precios¿...

Estas y otras noticias muestran cómo con la reactivación del mercado residencial han vuelto la picaresca, las estafas y los fraudes que proliferaron durante la etapa de la burbuja. Conviene, por tanto, estar preparado para su regreso a fin de no ser víctimas de engaños a la hora de comprar o alquilar, especialmente si el arrendamiento se realiza a través de Internet.

Desde Fotocasa, su directora de estudios, Beatriz Toribio, asegura que la seguridad es el eje principal de la compañía y que, por este motivo,¿se destina una gran cantidad de recursos a garantizarla, con el objetivo de ofrecer la mejor experiencia a los usuarios¿. Para ello, ¿un equipo de expertos en moderación y fraude trabaja exclusivamente en garantizar la máxima seguridad de cada uno de los anuncios¿ con el objetivo de evitar la publicación en el portal de anuncios ilegales, perjudiciales o fraudulentos. Además, se ofrecen en la web recomendaciones y guías para el comprador, el vendedor y para los que quieren alquilar.

Beatriz Toribio explica que ¿actualmente el fraude está profesionalizado y generalmente corre a cargo de mafias internacionales", por lo que ¿tenemos un equipo especializado que cada día vela por la seguridad del portal y revisa el contenido". "Asimismo las conversaciones de los usuarios se realizan a través de nuestra plataforma y hemos incorporado una serie de filtros para evitar contactos fraudulentos. Además, tenemos implementado un sistema de validación telefónica que resulta muy eficaz para luchar contra los casos de fraude¿, expone. Precisa igualmente que ¿el equipo de calidad lo primero que hace es eliminar el anuncio y a continuación bloquea tanto el mail como el teléfono del usuario para que no pueda volver a poner un anuncio en nuestra plataforma¿.

Toribio explica que el fraude actualmente está muy controlado en Fotocasa.  ¿Tenemos una incidencia muy baja de anuncios fraudulentos¿, señala. ¿Actualmente entran una media de 80.000 anuncios nuevos al día y de éstos no detectamos más de 10 anuncios fraudulentos, que son eliminados en cuanto se detecta que son falsos¿, indica la directiva. Respecto a las zonas, Toribio asegura que ¿no hay un sitio que destaque más que otro, aunque precisa que dado que  las grandes ciudades como Barcelona o Madrid son las tienen más demanda son las más propicias para encontrar algún anuncio fraudulento más que en otras zonas¿.

¿CÓMO DETECTAR ANUNCIOS FALSOS?

¿Qué detalles, datos o elementos pueden hacer sospechar a un buscador de vivienda de estar ante una oferta fraudulenta? Batriz Toribio señala que, como norma general, recomiendan a los usuarios que desestimen anuncios demasiado ¿bonitos para ser verdad, precios excesivamente baratos que están claramente fuera de mercado, que siempre intenten hacer las transacciones personalmente y que no paguen nunca por adelantado¿.

Desde Fotocasa recuerdan que el usuario tiene que desconfiar de ¿anuncios con precios muy por debajo de la media de su zona; sospecha de viviendas excesivamente baratas, sobre todo, si están zonas céntricas y tienen fotos espectaculares¿.

Otro indicio de que algo puede no ser del todo limpio, según Fotocasa, es que el número de teléfono que figura en el anuncio no existe, pertenece al extranjero, es de tarificación especial (empiezan con 905, 803, 806 o 807) o nadie responde nunca a las llamadas. E igualmente es motivo de alarma que en el anuncio se especifica que sólo responde por correo electrónico y no por teléfono o el hecho de que la población en la que se ubica el inmueble no concuerda con la provincia. Finalmente, también hay que tener cuidado si el anuncio está mal redactado, en inglés o tiene una mala traducción al castellano, pero también si las fotografías son genéricas, copiadas de internet y tienen diferentes marcas de agua.

OJO A LA COMPR SOBRE PLANO

Si en lugar de alquilar queremos comprar una vivienda también hay que extremar las precauciones, especialmente si se trata de un inmueble que aún está por construir. Asunción Santos, responsable del Departamento de Derecho Inmobiliario de Legálitas, resalta que ¿en la compraventa de vivienda sobre plano se van a entregar cantidades a cuenta, por lo que es muy conveniente adoptar una serie de precauciones¿. Y señala que es ¿es muy importante pedir una nota simple al Registro de la Propiedad para comprobar la titularidad del terreno donde se va a construir, las cargas y si está inscrita la obra nueva, además de ¿asegurarse de que el promotor tiene licencia de obra.

Además, esta letrada considera fundamental asegurarse de que el promotor no se encuentra en una situación que comprometa el buen fin de la promoción. ¿Para ello, podemos solicitar un Certificado del Registro Mercantil en el que podremos ver si existe alguna anotación como la existencia de un procedimiento concursal (que tan frecuentes han sido en el caso de las constructoras con motivo de la crisis) o algún embargo¿.

La representante de Legálitas informa que, no obstante, hay normativa que le protege al imponer al Promotor una serie de obligaciones entre las que destacan, ¿la obligación de garantizar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta más los intereses legales y los impuestos correspondientes, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen término en el plazo establecido para la entrega de la vivienda". La abogada aclara que esta garantía se puede realizar por dos vías: mediante un contrato de seguro de caución suscrito con una entidad aseguradora o a través de aval solidario emitido por entidades de crédito debidamente autorizadas.

La segunda obligación legal de la promotora es la ¿de ingresar las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de una cuenta especial abierta en una entidad bancaria, de la que el banco es responsable". Precisa que ¿estas cuentas deben estar separadas de cualquier otra clase de cuentas titularidad de la promotora¿ y que el promotor ¿únicamente podrá disponer de estas cuentas para hacer frente a los gastos derivados de la construcción de las viviendas.

Asunción Santos recalca que ¿se trata de una cuenta especial abierta para dicha promoción de viviendas y en la cual únicamente se podrá ingresar el dinero entregado a cuenta por los futuros adquirentes de la promoción, que solo se podrá gastar para la construcción de las viviendas, sin que sea posible destinarlo a ninguna otra finalidad ni ingresar en ella otro tipo de fondos¿. Y añade que ¿es fundamental pedir a la promotora el justificante de que las cantidades que se entreguen a cuenta van a estar debidamente garantizadas. Y el documento que acredite la existencia del seguro previsto por la Ley para el caso de que aparecieran defectos o vicios ocultos en la construcción.

VIVIENDA USADA

A la hora de comprar una vivienda de segunda mano el primer paso es acudir (físicamente o de forma on line) al Registro de la Propiedad del lugar donde se encuentre situada la finca y solicitar una Nota Simple Informativa para comprobar la titularidad de la vivienda y asegurarnos así de que la persona que nos la quiere vender es su propietario y no hay otros titulares y además si la vivienda está sujeta a cargas (hipotecas, embargos¿).

Además, esta nota simple dará información útil sobre la descripción del inmueble, ya que tal y como recuerda la abogada, en ella figura la superficie y la cuota que le corresponde en relación con la comunidad de vecinos, que normalmente va a ser la que determine la contribución al pago de los gastos comunes. También se podrá comprobar si es o no una vivienda de protección oficial, sujeta a algún tipo de limitación o si existen afecciones fiscales o urbanísticas.

¿En el caso de que en la nota simple hubiera aparecido que la vivienda tenía alguna carga, hay que tener en cuenta que la cancelación de cargas y gravámenes e hipotecas y los gastos que se deriven, se rigen por la libertad de pacto¿, señala esta abogada. Sin embargo, aclara que ¿si se pacta la venta del inmueble en cuestión como libre, las cancelaciones por medio de escritura serán de cargo del vendedor¿. ¿Por eso lo más conveniente para evitarse problemas el comprador es que se refleje expresamente que se adquiere libre de cargas y gravámenes¿, subraya.

HIPOTECA A CUESTAS

Asunción Santos recalca que también puede ser útil obtener más información en caso de que en la nota simple del Registro de la Propiedad se vea que existe una hipoteca sobre la vivienda, ya que cree aconsejable solicitar información detallada de las condiciones de ese préstamo para poder valorar si nos interesa o no subrogarnos en ella. Lo mejor es solicitar al vendedor una certificación del banco con la cantidad pendiente de pago y el resto de condiciones.

De igual manera hace notar que en el caso de que interese la subrogación es necesario contar con el consentimiento de la entidad bancaria. Y advierte de que si al comprador no le interesa o el banco no accede a negociar se puede exigir al vendedor que la cancele y contratar una hipoteca con otra entidad.

Habría una tercera opción para el comprador, consistente en retener del precio la cantidad que se deba de la hipoteca y satisfacer él al banco la cantidad debida y proceder a cancelarla. Para la cancelación de la hipoteca es necesario el otorgamiento de una escritura pública de carta de pago y cancelación por parte del banco.

Asunción Santos recuerda, igualmente, que en determinadas circunstancias puede ser conveniente informarse en el Ayuntamiento si la vivienda tiene algún procedimiento en curso por irregularidad urbanística (cerramiento de terraza¿) También es conveniente asegurarnos de que la vivienda dispone de licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad y de que se han suscrito boletines con las empresas suministradoras de los servicios básicos (electricidad, agua y gas).

DEUDAS CON LA COMUNIDAD

Del mismo modo estima conveniente solicitar al vendedor los Estatutos de la Comunidad de propietarios y las normas de régimen interior de la comunidad, planos de instalaciones, obras que se hayan realizado, derramas pendientes de abonar, etc., así como un Certificado que deberá emitir el secretario (normalmente el Administrador), con el visto bueno del presidente, de que la vivienda está al corriente de pago, para asegurarnos de que no se adeudan cantidades a la comunidad.

Ese Certificado se deberá aportar en la Notaría a la firma de la Escritura de Compraventa, salvo que expresamente el comprador decida exonerar de dicha obligación al vendedor, cosa que no es recomendable. Hay que tener en cuenta que el piso está afecto al pago de los gastos de comunidad. Es decir, que el comprador responde con la propia vivienda de los gastos adeudados hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores, ampliándose a cuatro años si nos referimos a inmuebles sitos en Cataluña.

Igualmente hay que comprobar si el propietario de la vivienda se encuentra al corriente en el pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, debiendo aportar también en el momento de la Escritura el recibo de la última anualidad al menos. Y el vendedor tiene también obligación de entregar en el momento de la Escritura el Certificado de Eficiencia energética.

CONTRATO DE ARRAS

Finalmente, hay que recordar que antes de firmar la escritura pública de compraventa lo normal es que se firme con carácter previo un contrato privado de arras en virtud del cual las partes pactan la reserva del inmueble, mediante la entrega de un importe a cuenta del precio total pactado. Desde Legálitas se hace notar que ¿en este contrato de arras o señal deben constar no solo los datos de las partes y el inmueble, sino también el precio total de la compraventa, la cantidad que se entrega como señal, la forma de pago del resto del precio, el plazo máximo para otorgar la escritura, el pago de los gastos y el plazo máximo para otorgar la escritura, así como también de forma clara las consecuencias de no otorgarla, tanto para el comprador como para el vendedor".

Asunción Santos explica que el contrato más frecuente es de arras penitenciales, que permite, a cualquiera de las partes contratantes, apartarse de la operación de compraventa, de forma que no tienen que cumplir con las obligaciones derivadas del contrato, sin más consecuencia que la pérdida o devolución por duplicado de la cantidad entregada.

Concluye que aunque el otorgamiento de la compraventa en escritura pública no es obligatorio, "sí constituye requisito necesario para su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad que otorga al negocio jurídico eficacia frente a terceros y efectos probatorios de eficacia y validez¿.