A medida que se han ido suavizando las restricciones del confinamiento en algunos países europeos la consultora inmobiliaria RE/MAX ha ido notando un aumento de la demanda respecto al periodo anterior al Covid-19. Incluso comparado con el mismo periodo del pasado año, se ha registrado un incremento en el tráfico de búsquedas en su página web del 70% en mayo y un incremento también de las peticiones de usuarios finales del 63%. RE/MAX Europe atribuye estos datos a la demanda acumulada que cayó durante la cuarentena, pero que desde entonces se ha recuperado con mayor fuerza que en otros países.

En Noruega, un mercado bastante parecido al de Norteamérica tanto por tecnología como por transparencia, las observaciones de RE/MAX Europe en el mercado inmobiliario local indican que el número de transacciones tocó su mínimo el 16 de marzo, cuando las ventas retrocedieron un 36% respecto al mismo periodo del año anterior. Pero, para mayo de 2020, las ventas habían tomado una tendencia alcista de nuevo, alcanzando niveles de actividad inferiores en sólo un 7,5% a los de mayo de 2019.

RE/MAX cree que Noruega da señales de estabilización a medida que las restricciones continúan relajándose y la confianza de los consumidores se recupera. Su estimación es que el mercado podría recuperarse a niveles sostenibles hacia finales de año.

Casi un 80% de la inversión inmobiliaria en Europa se concentra en Alemania, Holanda y los países nórdicos. El resto de los países, incluso países con mercados tan líquidos como Reino Unido, Francia, Italia y España, sólo representan el 20% restante.

Desescalada europea

En Italia y España, los países más afectados por la pandemia, los mercados inmobiliarios están en proceso de reapertura. El actual nivel de incertidumbre, combinado con un entorno que cambia rápidamente, disminuye la fiabilidad de las estimaciones a corto plazo. Si bien tanto el número de operaciones de compraventa como el precio de la vivienda se estima que retrocedan a lo largo del año, en España se está aprovechando la actual situación para hacer un mayor uso de tecnologías que permitan visitas virtuales o contratos digitales.

En una etapa de mercado en la que resulta tremendamente difícil obtener rentas periódicas -tanto en renta fija a partir de cupones, como en dividendos a partir de la renta variable– la inversión en el sector inmobiliario es una buena alternativa. Instrumentada a través de fondos de inversión tiene la ventaja de contar con la gestión de un profesional bien informado y con los conocimientos necesarios para navegar en mercados complejos como el actual.

Fondos para la recuperación

Entre los fondos de la categoría de inmobiliario indirecto, con la mayor calificación de cinco estrellas de VDOS, el más rentable en los últimos tres meses es Janus Hernderson HF - Pan European Property Equities con una revalorización del 38,9% en su clase A3 en euros. A un año, se deja un 2,9% por rentabilidad, lo que supone un comportamiento notablemente superior a la media de su categoría en este periodo (-11,5%), con un dato de volatilidad del 26,3%. Se propone como objetivo superar el comportamiento del índice Ftse EPRA Nareit Developed Europe Capped Index, tras deducir gastos, en cualquier período de cinco años.

Con este objetivo, invierte al menos el 75% de sus activos en una cartera concentrada de renta variable de inversiones inmobiliarias (REIT, por sus siglas en inglés, o socimis en el mercado español) y otras sociedades que inviertan en propiedades en Europa y Reino Unido. El gestor de inversiones tiene la discreción de elegir inversiones para el fondo con ponderaciones diferentes al índice o que no estén en el índice, pero en ocasiones puede incluir inversiones similares al índice.

Sus mayores posiciones corresponden a Vonovia (9,3%), Deutsche Wohnen (9,2%), Segro (6,30%), LEG Immobilien (6,3%) y Gecina (5,9%). Se requiere una aportación mínima de 2.500 euros para suscribir la clase A3 en euros de este fondo que aplica a sus participes una comisión fija del 1,2% y de depósito del 0,01%, además de un 10% sobre resultados positivos del fondo respecto a su índice de referencia.

Evolución de fondos de inversión en inmobiliarias. VDOS

La clase CN en euros de Oddo BHF Inmmobilier obtiene en los últimos tres meses una rentabilidad del 35,6% y un retroceso a un año del 5,4% (la categoría cede un 11,5%) con un dato de volatilidad en este último periodo del 24%. Invierte principalmente en renta variable inmobiliaria europea, con el objetivo de lograr una rentabilidad superior a la del índice Ftse EPRA Nareit Eurozone Capped Net TRI con un horizonte de inversión mínimo de cinco años.

La gestión, de tipo ascendente y basada en convicciones, tiene como objetivo seleccionar aquellos valores cotizados posicionados en los mejores segmentos del sector inmobiliario (centros comerciales, oficinas, mercado inmobiliario residencial) de la Eurozona.

Con 243 millones de euros de activos bajo gestión, entre sus mayores posiciones en cartera encontramos nombres como Vonovia (9,80%), Deutsche Wohnen (9,61%), LEG Immobilien (7,62%), Gecina Nom (6,76%) y Aroundtown (4,75%). Sus suscriptores soportan una comisión fija del 0,9% y del 0,5% de depósito, además de una comisión variable del 10% sobre resultados positivos del fondo respecto a su índice de referencia.

Foco en la Eurozona

De la gestora del grupo asegurador AXA, la clase A de capitalización en euros de AXA Aedificandi se revaloriza un 35,1% en los últimos tres meses. A un año, registra una rentabilidad negativa del 4,3% (un 11,5% cede la media de la categoría) con un dato de volatilidad bastante controlado del 22,6%, que lo sitúa en el segundo mejor grupo de la categoría inmobiliario indirecto por este concepto, en el quintil cuatro. Se gestiona dinámicamente, a medio y largo plazo, para un horizonte de inversión superior a cinco años.

Invierte mayoritariamente en valores del sector inmobiliario de la Eurozona que cotizan en bolsa, tomando como referencia los índices Ftse EPRA Nareit Eurozone Capped Net TRI (90%) y Ftse EPRA Nareit Global Developed Net TRI (10%). Las mayores posiciones en su cartera están en Vonovia (9,85%), Deutsche Wohnen (9,75%), LEG Immobilien (9,52%), Gecina (5,66%) y Warehouses De Pauw (4,44%).

Suma un patrimonio bajo gestión de 672 millones de euros y aplica a sus participes una comisión fija del 2,39%. La suscripción de la clase A de capitalización en euros de este fondo supone una inversión mínima de una participación, con un último dato de valor liquidativo de 543 euros.

El impacto del Covid-19 en el mercado inmobiliario en Europa difiere entre diferentes países. En opinión de RE/MAX Europe, los mercados con gran dependencia de industrias que se han visto fuertemente afectadas por la pandemia, como el turismo, podrían experimenten una recuperación más lenta.

***Paula Mercado es directora de análisis de VDOS.