Cómo comprar una vivienda sobre plano con las mayores garantías

La escasez de pisos construidos a la venta provoca que quien busca un piso nuevo, en las zonas donde hay demanda, tenga que optar por comprarlo sobre plano. Y eso suele conllevar una dosis considerable de incertidumbre, puesto que trae malos recuerdos dados los abusos cometidos durante el boom inmobiliario y ante la cual conviene ‘no bajar la guardia’ “por muy agresiva que sea la estrategia de venta de los comerciales de la promotora”, advierte Macarena Redondo, responsable del departamento jurídico de Inmuebles de Legálitas.

La primera duda que puede plantease quien va a adquirir una vivienda antes del inicio de su construcción es qué debe hacer antes de dar una señal o de firmar el contrato de arras para reservar la vivienda, fórmulas por las que se adelanta una cantidad de dinero que se descuente después del precio final.

Jaime Fernández, gerente adjunto de Asprima, la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid, afirma que “esta señal -que es anterior al contrato de arras- es más característica en el ámbito de las cooperativas para pulsar el interés de los posibles cooperativistas antes de optar o comprar el suelo”. Pero aclara que, “en cualquier caso, son cantidades simbólicas que sirven para entrar en una lista de espera que posteriormente servirá en la elección de la vivienda y que deben ser devueltas en el caso de renuncia, ya que en esos inicios es probable que no tengan comprado el suelo y el proyecto estará en una fase incipiente, con lo que no contarían con precios, calidades ni superficie de las viviendas”.

Macarena Redondo no está de acuerdo en que la señal no sea una fórmula que habitualmente utilicen las promotoras y se reserve solo a las cooperativas. Asegura que en la práctica, “y en zonas de poca oferta y mucha demanda, los comerciales exigen estos pagos con mucha premura argumentando que en caso contrario el interesado se puede quedar sin el inmueble". Y advierte de que "estas prisas pueden suponer disgustos posteriores para el consumidor”. Por tanto, y a pesar de tratarse generalmente de cantidades pequeñas, aconseja "tener todo por escrito y con la mayor información posible para evitar sustos.”

Sobre el contrato de arras, la representante de Legálitas resalta que hay que prestar especial atención a este documento, ya que representa un preacuerdo que obliga a firmar el contrato de compraventa posteriormente “y obliga a las dos partes”, por lo que avisa de que es fundamental que "esté expresamente el derecho de desistimiento”. Es decir, "qué ocurre si una de las partes incumple el contrato”. "Según esté redactado nos puede hacer perder la señal o tener que afrontar la indemnización de daños y perjuicios", subraya.

"Tanto los planos como la memoria de calidades e incluso las infografías de la promoción se entienden como contractuales, es decir, de obligado cumplimiento por parte de la promotora"

Además, lo idóneo, en opinión de esta abogada, es que el documento recoja el mayor número de datos de la futura compraventa, lo que significa tener por escrito el toda la información posible que se pueda de la empresa y del inmueble. “Debe identificar perfectamente la vivienda, el precio, forma de pago y si es posible la fecha de la firma del contrato de compraventa, así como hacerse constar que toda cantidad entregada a cuenta por el comprador será deducida del importe total”, afirma.

Comprobaciones básicas

Antes de dar ningún dinero, hay algunas comprobaciones básicas que debe realizar el comprador que tiene intención de adquirir una vivienda sobre plano. Por ejemplo, “recabar información sobre la empresa promotora en el Registro Mercantil: nombre, domicilio social, administradores, apoderados e incluso información contable de la sociedad, dado que todos estos datos son públicos”, tal y como señala el representante de Asprima. La abogada de Legálitas cree también aconsejable que el consumidor revise, con carácter previo, en el Registro de la Propiedad la titularidad del solar -“es decir, que el que me vende la vivienda es el titular del suelo”-, además de consultar el estado de licencias y permisos, en el Ayuntamiento correspondiente.

Una vez comprobados estos aspectos, y llegado el momento de firmar el contrato de compraventa, hay que revisar que figuren en él todos los datos de la vivienda. La promotora facilitará igualmente la memoria de calidades de la vivienda y zonas comunes, que "contiene todos los materiales y calidades empleadas en la construcción”. Y el representante de Asprima recuerda que “tanto los planos como la memoria de calidades e incluso las infografías de la promoción se entienden como contractuales, es decir, de obligado cumplimiento por parte de la promotora.”

El promotor indicará la fecha de entrega de la vivienda, que de no cumplirse puede dar causa de la rescisión del contrato por parte del comprador y la devolución de las cantidades entregadas más los intereses legales. También se dará una copia de la licencia de obras y el certificado de eficiencia energética del proyecto, además de indicarse el precio de la vivienda y forma de pago de la misma.

Una cuestión trascendental, que recuerda la experta de Legálitas, es comprobar que la promotora dispone de aval o seguro de caución, ya que la ley obliga a la promotora a disponer de aval bancario o seguro de caución que garantice la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, aunque recuerda que dicha obligación es exigible desde la obtención de la licencia de edificación, por lo que no es recomendable firmar el contrato de antes de que la empresa tenga la licencia de obra.

Macarena Redondo recalca que “todas las cantidades que entreguemos a cuenta debemos depositarlas en cuenta abierta especial, ya que en el supuesto de no obtención de la licencia o en el supuesto de falta de aval o seguro obligatorio, la entidad sería la responsable de garantizar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta que hubieran sido depositadas”. Por este motivo, también recomienda “comprobar que la entidad aseguradora está debidamente autorizada para operar en España, información que podemos con consultar en la web de Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones, al igual que la entidad de crédito en los registros oficiales de entidades de crédito del Banco de España”.

Además, estima “importantísimo determinar con claridad la fecha de finalización de obra y entrega y se recomienda incluir penalizaciones para supuestos de incumplimiento, como por ejemplo en el supuesto de retraso”.