Inversión inmobiliaria: ¿elijo un fondo o una vivienda?

La inversión en activos inmobiliarios está de moda. La mejora de la economía, el aumento de los precios del alquiler, la revalorización de los inmuebles y el auge turístico están llevando a la inversión inmobiliaria de vuelta a los años de bonanza.

Aunque se trata de un sector con variedad de opciones (locales, oficinas, garajes u hoteles...) lo cierto es que en la mayoría de las ocasiones se acaba recurriendo a la vivienda.

En la actualidad, la inversión en vivienda en España ofrece una rentabilidad bruta por alquiler del 3,9%, según los datos publicados por el Banco de España en relación al primer trimestre del año. Todo ello sin contar las plusvalías, ya que teniéndolas en cuenta la rentabilidad se eleva por encima del 10%. Sin embargo, pese a los rendimientos que ofrecen, estos inmuebles también tienen algunos puntos en contra, como por ejemplo la falta de liquidez. Para ello, en el mercado existen diferentes alternativas si queremos invertir en inmobiliario.

Aunque si no sabemos dónde depositar nuestro dinero lo mejor será contar con la ayuda de un asesor financiero, siempre tendremos la opción de contratar fondos que invierten en compañías inmobiliarias si queremos tener parte de nuestro dinero en este mercado. Os contamos qué factores hay que tener en cuenta para decidirse entre una alternativa u otra:

1. Liquidez

Invertir en vivienda para alquilar resulta muy atractivo para los inversores más conservadores, ya que cuentan con un activo de bajo riesgo al que pueden sacar buenos rendimientos. Sin embargo, el principal problema de estos inmuebles es su falta de liquidez, pues según los últimos datos publicados por Solvia en relación al primer trimestre del año, en España se necesitan unos seis meses para vender una vivienda. No obstante, este factor variará en función del área en la que se haya invertido, ya que en grandes ciudades como Madrid este periodo se llega a reducir hasta menos de tres meses.

Si nos decantamos por un fondo de inversión que invierta en compañías inmobiliarias, el problema de liquidez será menor, pues suele ser relativamente fácil y rápido comprar o vender nuestras participaciones en un fondo. No obstante, dicha liquidez también puede llegar a suponer un riesgo, pues en caso de que la gestora perciba un movimiento masivo de salidas de dinero puede llegar a suspenderlas para evitar males mayores.

2. Acceso a la inversión

El acceso a la inversión del activo es otro de los puntos clave, ya que comprar una vivienda para alquilar requiere de un desembolso inicial alto, especialmente si se trata de un pequeño inversor. Y es que según el último estudio publicado por la promotora Aedas Homes, el 55% de los jóvenes se plantea la compra de una vivienda, incluso teniendo ya una en propiedad. Sin embargo, un 25% no puede hacerlo por la incapacidad para abonar el pago inicial.

En el caso de los fondos de inversión esta barrera no suele existir, ya que con una pequeña inversión será posible hacerse con una participación. Dicha participación podrá materializarse a través de dos tipos de fondos: los fondos inmobiliarios directos, que son productos de inversión colectiva que, con la ayuda de fondos de múltiples inversores, compran inmuebles de naturaleza urbana con el objetivo de rentabilizarlos a través del alquiler. O bien, a través de fondos de inversión inmobiliaria indirectos, que toman posiciones en compañías del sector sin invertir directamente en viviendas.

3. Fiscalidad

La tributación será otro de los puntos clave a la hora de decidir si invertir en vivienda o invertir en un fondo de inversión inmobiliario. En el caso de la primera, quienes alquilan los inmuebles deberán abonar el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) como rendimiento del capital inmobiliario. Tras la última reforma fiscal y para los alquileres firmados a partir del 1 de enero de 2015 los arrendadores pueden desgravarse hasta un 60% de los ingresos obtenidos por el alquiler, lo que supone un atractivo para quienes invierten en vivienda para alquilar.

Si optamos por invertir en inmobiliario a través de fondos de inversión estos tributarán una vez se realice el reembolso de las participaciones. En dicho momento, se generará un rendimiento positivo o negativo que, a efectos fiscales, tendrá la consideración de ganancia o pérdida patrimonial debiendo ser integrado en el IRPF. Esto significa que, en caso de obtener rendimientos negativos, también será necesario tributar por ellos. No obstante, estas pérdidas podrán ser compensadas durante los cuatro años siguientes con otras ganancias patrimoniales.

4. Rendimientos 

A la hora de invertir en inmobiliario uno de los principales factores que habrá que valorar es la rentabilidad que se obtendrá por la inversión, aunque no será el único. Pese a que la rentabilidad del alquiler está en auge en España, lo cierto es que los precios empiezan a estabilizarse, lo que podría hacer que la inversión en vivienda se frenara progresivamente. "El alquiler ha tocado techo en algunas zonas de España, donde la demanda no podrá asumir nuevas subidas de los precios", explican en el último informe sobre tendencias del mercado inmobiliario de Solvia. No obstante, consideran que invertir para alquilar "sigue ofreciendo rentabilidades interesantes". En concreto, Badajoz es la provincia que presenta una mayor rentabilidad, por encima del 11%. En posiciones más bajas se sitúan Madrid (5,4%) o Barcelona (6%).

En el caso de los fondos inmobiliarios (tanto directos como indirectos) los rendimientos podrán variar en función de los activos en los que inviertan. En el último mes, por ejemplo, algunos fondos de este mercado han logrado capear el temporal de las bolsas, ofreciendo rentabilidades superiores al 3,5%, según datos de Morningstar. Sin embargo, no todos los fondos de este sector han conseguido los mismos rendimientos. Además, en el último mes el sector Real Estate del EuroStoxx 600 acumula una caída superior al 1,3%.

5. Perspectivas

Invertir en vivienda para alquilar es, sin duda, una decisión que requiere de tiempo y de conocimiento, sobre todo si tenemos en cuenta los años de caídas que ha experimentando el mercado inmobiliario con la burbuja. Por ello, siempre será conveniente analizar las perspectivas que existen para este mercado. Según los datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE) la semana pasada, la vivienda en España se encareció un 6,8% en el primer trimestre, por encima del aumento que se experimentó en el periodo anterior (6,6%). Los expertos apuntan a que este crecimiento todavía tiene margen para continuar, pues según las perspectivas de la agencia de calificación Fitch los precios de ciudades como Madrid experimentarán crecimientos cercanos al 10% este año.

Mientras tanto, si se opta por fondos de inversión inmobiliarios, las perspectivas también son optimistas. Según un reciente estudio sobre sectores realizado por State Street, este sector está siendo el único que está recogiendo más flujos por parte de inversores institucionales. Además, las estimaciones respecto al beneficio por acción también apuntan al alza.

En definitiva, decidir si invertir en inmobiliario a través de la vivienda o a través de fondos dependerá del perfil de riesgo y de la finalidad y objetivos de cada inversor, que podrán ser analizados con mayor profundidad por un asesor financiero.

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