El 'ladrillo' para la generación sénior o cómo completar la pensión con la vivienda

Comprar una vivienda como inversión ha sido durante los últimos años una opción para los mayores de 65 años que tenían dinero ahorrado. Pero parece que las cosas están cambiando y que, ahora, a esta generación sénior la fórmula no le resulta tan interesante como medio de completar su pensión, por lo menos a tenor de los datos recopilados por Tecnocasa, que muestran que la tendencia ha variado y que desde 2013 se ha ido reduciendo paulatinamente el número de jubilados que decide invertir en ladrillo.

Lázaro Cubero, responsable del Departamento de Análisis e Informes del Grupo Tecnocasa, detalla que en 2013 el 18,5% de los compradores que adquiría vivienda para invertir tenía más de 65 años, un porcentaje que bajó al 12,7% en 2018 y que se ha reducido al 13% en lo que vamos de 2019. Esta caída es más que evidente en las grandes ciudades, ya que en Barcelona el porcentaje de pensionistas que a lo largo de 2019 ha comprado como inversión representa un 8%, cuando en 2013 se situaba en un 15%. Y algo parecido ocurre en Madrid, que ha pasado de un 20% en 2013 al 9% de este año. Además, Tecnocasa también ha detectado una caída del número de pensionistas que compraron su primera vivienda, ya que el porcentaje de mayores de 65 años en 2013 era de 11,7% y actualmente del 9%.

Cubero explica los motivos de este cambio de tendencia. Recuerda que en 2013 bajó drásticamente la rentabilidad de los depósitos mientras los inmuebles tenían unos precios tan competitivos que una parte de los pensionistas podían pagarlos casi al contado. A este factor habría que unir el atractivo que tiene el' ladrillo' para este segmento de la población al “ser un bien tangible que pueden rentabilizar durante un tiempo poniéndolo en alquiler y que después pueden dejar a los hijos en herencia”. En especial, los compradores de este perfil de edad se decantan por pisos de segunda mano, de 3 habitaciones, siempre con ascensor.

"El 27% de los caseros son jubilados. "No son fondos buitre, son pensionistas", concluye Lázaro Cubero, de Tecnocasa"

El directivo de Tecnocasa hace notar que los jubilados, dada su experiencia, suelen seleccionar muy bien el momento en que compran, por lo que aprovecharon al máximo el ciclo de precios bajos para luego, a raíz de las subidas, echar un poco el freno en sus operaciones debido a que, por edad, dicho inversor veterano no piensa en el largo plazo, sino en obtener plusvalías rápidas.

Sin embargo, y dado que el cambio de tendencia es incipiente y que muchos ‘mayores’ han aprovechado la crisis por comprar pisos baratos que han puesto en arrendamiento, la realidad es que -según Cubero- el 27% de los caseros son pensionistas. A juicio del representante de dicha red de agencias inmobiliarias, este dato desmontaría el discurso de que gran parte del parque en alquiler está en manos de fondos de inversión: “No son fondos buitre, son pensionistas”, concluye el directivo de Tecnocasa.

Menor poder adquisitivo

Otra clave que podría explicar el menor dinamismo de los pensionistas en el mercado inmobiliario es la pérdida de poder adquisitivo que ha provocado el incremento del precio de la vivienda en función de sus pensiones. Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, señala que el portal inmobiliario ha cruzado la cuantía de las pensiones con sus estadísticas de precios de venta y alquiler y ha calculado que, con una pensión media de 1.076 euros, los pensionistas tienen que destinar el 54% de su nómina a la cuota hipotecaria o el 83% al pago del alquiler. Con el agravante de que en las grandes ciudades, que es donde los pensionistas suelen estar de alquiler, las rentas han subido entre un 15% y 18% desde 2015 a 2018, frente a la escasa revalorización de sus pensiones.

"Existen cuatro alternativas para completar la pensión: la hipoteca inversa, la renta vitalicia inmobiliaria, la venta de nuda propiedad o la venta con alquiler garantizado"

También puede pesar en el menor protagonismo inmobiliario de la ‘tercera edad’ los indicios de ralentización económica, ya que los ‘abuelos’ no olvidan que fueron su pensión y sus ahorros los que sostuvieron a muchas familias durante la recesión.

Liquidez para propietarios

Pero para este colectivo la vivienda también cobra otro significado. La compra de una casa como inversión se presenta como un mecanismo para completar la pensión para quien tiene un dinero en el banco, pero los mayores de 65 años también disponen de otras vías para generar liquidez a través de su patrimonio inmobiliario. Lo explica Mar Villa, directora de Atención al Cliente del Grupo Retiro, un despacho de abogados especializado en el asesoramiento sobre productos inmobiliarios para personas mayores, que informa que existen cuatro alternativas: la hipoteca inversa, la renta vitalicia inmobiliaria, la venta de nuda propiedad o la venta con alquiler garantizado.

Villa reconoce que estas opciones para que los mayores pueden rentabilizar en vida su vivienda son todavía poco populares en España, pero dice que “que cada vez despiertan mayor interés por un cambio de mentalidad, no solo de los mayores, sino de sus hijos”. Esgrime como prueba que “en el Grupo Retiro venimos experimentando incrementos en la demanda de información por parte de la personas mayores desde el año 2015 de entre un 20-25%, pero por ejemplo en el último año 2018 de más de un 40%”.

La hipoteca inversa

Villa informa que la que la hipoteca inversa es un crédito con la garantía de la vivienda que permite al hipotecado cobrar un renta hasta su fallecimiento con la peculiaridad de que la persona mayor no tiene que devolver en vida las cantidades recibidas ni los intereses como en una hipoteca normal. Son los herederos los que tiene que liquidar la deuda, ya que heredan una propiedad con una carga hipotecaria y el banco les da un año completo para que la liquiden. El inconveniente de este producto -que es el menos ofertado y demandado- es que es el que menos rentabilidad da al propietario en vida y su ventaja, que permite que el inmueble llegue a los herederos, aunque sea con una carga.

Renta vitalicia y venta de la nuda propiedad

Otras maneras de que los mayores puedan obtener liquidez por su vivienda es transmitir la propiedad, pero seguir viviendo en ella en usufructo. Se puede ejercer cobrando a cambio una renta mensual (renta vitalicia inmobiliaria) o recibiendo el dinero de una sola vez (venta de nuda propiedad), que es la vía más solicitada.

Venta con alquiler garantizado

La cuarta opción es la venta con alquiler garantizado, que permite a las personas mayores vender su vivienda, obteniendo una liquidez inmediata, pero sin tener que dejar su casa, ya que de modo simultáneo a la venta se convierten en inquilinos hasta su fallecimiento, un alquiler que se inscribe en el registro de la propiedad y de ahí su nombre. La representante del Grupo Retiro señala que esta es una opción que puede funcionar bien en personas de edades muy avanzadas, a partir de los 80 años, pero reconoce que no lo comercializan mucho “porque las personas mayores prefieren sentirse propietarios”.

Los puntos a favor de estos tres últimos mecanismos -renta vitalicia inmobiliaria, venta de nuda propiedad y venta con alquiler garantizado- es que los propietarios mantienen el uso del inmueble de por vida y las desventajas que la vivienda no llega a los herederos. Además, hay que tener en cuenta que estas posibilidades sólo están al alcance de propietarios de casas de cierto estatus y en ciudades de más de 50.000 habitantes, que son las que interesan a los compradores, ya que son las sociedades patrimonialistas y grupos de inversión las que adquieren los inmuebles.

En relación al perfil medio de los contratantes de estos productos, sería una persona mayor de 75 años, soltera/o o viudo/a, sin hijos, con viviendas ubicadas en grandes capitales, con un precio medio de su vivienda de unos 300.000 euros.