La banca -con excepciones- ha comenzado a encarecer sus hipotecas y los expertos prevén que lo seguirá haciendo después del nuevo reparto de los gastos hipotecarios dictaminado por el Tribunal Supremo y de que el Gobierno aprobara en diciembre un decreto por el que se obliga a los bancos a pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, el conocido como impuesto de las hipotecas. Miquel Riera, experto en hipotecas de HelpMyCash, afirma que desde noviembre diez bancos (Ibercaja, Deutsche Bank. Evo Banco, Caixabank, Bankinter, Coinc, Targobank, Banco Santander, Bankia e ING han subido los tipos de interés de sus préstamos hipotecarios entre 0,2 y 0,7 puntos, una subida que ha afectado a hipotecas fijas, variables y mixtas.
Esta situación de tipos al alza empuja a algunos compradores a buscar vías para tratar de adquirir su vivienda reduciendo al máximo su necesidad de contar con financiación externa. Para ello exploran fórmulas como la compra a plazos, el alquiler con opción a compra o la ayuda financiera de la familia.
ALQUILER CON OPCIÓN A COMPRA
Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, informa que desde septiembre se percibe un nuevo repunte en el alquiler con opción a compra, una opción que permite a los inquilinos habitar una vivienda en régimen de arrendamiento durante un periodo de tiempo. Transcurrido ese tiempo, da derecho al arrendatario a adquirir el inmueble por un precio del que se suelen descontar, parcial o totalmente, las cuotas del alquiler que se hayan abonado hasta ese momento.
El portavoz de este portal inmobiliario indica que dicha vía “se dio mucho cuando estalló la crisis y los bancos tenían mucho 'stock', puesto que se presentaba como una buena alternativa tanto para el propietario –que tenía dificultades para vender- como para el comprador, que no podía acceder a una hipoteca". Ahora vuelve a coger fuerza al considerarse “un canal interesante de acceder a una casa en propiedad para las familias que tienen dificultades de acceder a una hipoteca por cuestión de salario o porque no han tenido una capacidad de ahorro”.
"El alquiler con opción a compra permite al futuro propietario conocer bien la casa, la zona y los vecinos antes de decidirse"
A estos motivos habría que sumar que, debido al alza constante de los precios del alquiler, “el inquilino tiene la sensación de no estar tirando el dinero si las rentas que paga mes a mes se convierten en una especie de cuota hipotecaria, debido a que habitualmente una importante parte del alquiler que se ha pagado se descuenta del precio de compra, lo que es una forma de ir ahorrando para ser propietario mientras se es inquilino”. Con un añadido: permite al futuro propietario conocer bien la casa, la zona y los vecinos antes de decidirse a comprar, que es otra ventaja que hay que tener en cuenta.
Ferrant Font señala que la principal cautela que deberían tener quienes opten al alquiler con opción a compra es “asesorarse muy bien con un profesional que resuelva todas nuestras dudas”, puesto que la clave es “dejar todo estipulado y especificado”. Una premisa con la que está de acuerdo Asunción Santos, experta en Derecho Inmobiliario de Legálitas, que resalta que dado que son contratos privados y que todo queda a voluntad de las dos partes hay que “dejar todo atado y bien atado para que no haya problemas”.
La representante de Legálitas destaca que este tipo de fórmulas son apropiadas cuando la persona que arrienda está pensando en vender, por lo que el propietario debe tener muy claro que luego no puede echarse a atrás y no puede negarse si el inquilino quiere ejercitar su derecho a compra. Asimismo, es importante detallar el tiempo que el inquilino puede permanecer arrendado en la vivienda -que normalmente se suele fijar en dos años-, el plazo durante el cual el inquilino puede ejercer su derecho de compra y otros aspectos como el precio final de venta o el porcentaje de las cuotas del alquiler que se descontará en el precio de venta. Y recuerda al inquilino que en el caso de que el contrato se establezca una prima por este tipo de alquiler, perderá dicha cantidad si luego no compra ya que no se trata de una fianza.
COMPRA A PLAZOS
Otra posibilidad para recortar o evitar la financiación externa es la compra aplazada en la que las partes firman un contrato privado de compraventa en el que se establece el precio total del inmueble, los plazos, forma de pago, cantidades… y en el que se pueden establecer garantías de pago y penalizaciones al comprador en caso de impago.
Asunción Santos explica que en la compraventa aplazada se firma un contrato privado entre el propietario y el comprador en el que el primero financia al segundo, permitiéndole pagar a plazos la vivienda y aclara que hay dos posibilidades: incluir en el contrato una condición resolutoria o un pacto de dominio.
Subraya que en el contrato con la condición resolutoria se especifica que si el comprador no completa los pagos el vendedor recupera el inmueble, mientras que en el pacto de reserva de dominio el vendedor mantiene la propiedad hasta que se liquide totalmente el pago. En ambos casos la casa se entregará inmediatamente al comprador, que tendrá la posesión y, por tanto, el uso de ella, desde el mismo momento de la firma de contrato. Y añade que sea cual sea la fórmula que se utilice es fundamental que se haga una escritura pública ante notario y se registre en el Registro de la Propiedad.
AYUDA FAMILIAR
Recurrir a los familiares es otro mecanismo que puede ayudar a sortear a los bancos. Según el informe 'Perfil del hipotecado español (2017-2018)' de Fotocasa, un 25% de los compradores que adquirió vivienda en el último año no precisó de una hipoteca. Y de este porcentaje que no se hipotecó, un 6% pudo comprar gracias a la ayuda familiar. El portavoz de pisos.com hace notar que recurrir a los padres es también el único recurso para acceder a un hipoteca de un sector importante de la población joven (de entre 30 y 40 años) que no tiene el 20% de la compra que no financia el banco ni el 10% de los costes de la operación.
La abogada de Legálitas Nuria Diez aclara que la diferencia que existe es el hecho de que el beneficiario de esta ayuda familiar tenga que devolver el dinero o no. En caso de que el dinero para comprar la vivienda sea un regalo se trataría de una donación y en caso de que haya que devolverlo estaríamos hablando de un préstamo entre particulares. Esta letrada aclara que en las donaciones de padres a hijos se aplican bonificaciones en la mayor parte de las Comunidades Autónomas, pero avisa DE que estas bonificaciones suelen estar condicionadas a que se haga a una escritura pública ante notario para acreditar la procedencia del dinero de cara a evitar el blanqueo de capitales.
"Con la ayuda familiar habrá que tener en cuenta si el receptor del dinero tendrá que devolverlo (préstamo) o no (donación)"
Diez informa que en “el caso de la Comunidad de Madrid desde el 1 de enero de 2019 se aplica una normativa que, en su artículo 22 bis, contempla una reducción de la base imponible del 100% del impuesto a las donaciones en metálico entre padres e hijos y entre hermanos, con un límite de 259.000 euros, siempre que ese dinero se destina a la adquisición de vivienda habitual en el plazo máximo de un año”. Y precisa que en estos casos hay que hacer escritura pública y especificar en ella que la donación se a destinar para la adquisición de una vivienda habitual.
En el supuesto de que el dinero se vaya a prestar hay que firmar un contrato en el que se especifiquen las condiciones de la operación: la cantidad, los plazos de devolución y si se van o cobrar intereses. “Y una vez que el beneficiario del préstamo recibe el dinero tiene que ir a la Consejería de Economía y Hacienda de su autonomía y liquidar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que está exento, es decir no tengo que pagar, pero tengo que liquidarlo para que haya un control”.
Dicha abogada alerta del riesgo de simular un préstamo como si una fuera una donación, ya que la Agencia Tributaria te puede exigir pruebas de que la devolución del dinero se ha efectuado. Por este motivo recomienda, en todos los casos, conservar la documentación que acredite que se ha devuelto el capital prestado.