Tras muchos meses de trabajo, Santander y Mapfre iniciarán el próximo lunes la comercialización de su hipoteca inversa, un polémico producto que desapareció hace años de los catálogos de la banca y que vuelve a emerger así entre las grandes entidades. El banco y la aseguradora se han unido para reformular la hipoteca inversa aprendiendo de las lecciones de la pasada crisis financiera e incluyendo las máximas garantías posibles para que tanto los beneficiarios como sus herederos conozcan todas las aristas.
Para mayores de 65 años, con viviendas de valor superior a los 200.000 euros (y no en todas las zonas geográficas) y a un interés del 5,99%. Estas son, a grandes rasgos, las condiciones del producto diseñado por Santander y Mapfre, una hipoteca inversa que permitirá a propietarios de viviendas obtener liquidez sin tener que abandonar sus casas. Del interés, así como de la deuda contraída con la entidad, se harán cargo los herederos en el momento del fallecimiento del beneficiario, que tampoco tendrá que abonar una comisión de apertura.
Se trata de un producto complejo que, sin embargo, atrae el interés de numerosos propietarios y, sobre todo, de sus herederos, que ya han acudido a estas entidades para solicitar información, según apuntan fuentes cercanas a Santander y Mapfre. Y eso que se trata de un producto algo polémico.
Polémico, pero regulado
La hipoteca inversa, por lo general, no tiene muy buena fama. Sin embargo, España es un país de propietarios y la vivienda ha sido siempre la alternativa de inversión favorita, al menos por la parte de la población que puede permitirse adquirir una. Una circunstancia que deja a muchas personas en edad de jubilación con una vivienda en propiedad pero sin liquidez para hacer frente a sus gastos. Es en estos casos en los que la hipoteca inversa puede ser de utilidad.
Antes de la crisis financiera estos productos saltaron al mercado con fuerza, si bien el periodo de tipos de interés negativos desincentivó su contratación y las entidades, inmersas en numerosos litigios por la comercialización de estos productos, los retiraron poco a poco del mercado. Pese a su mala fama, se trata de un producto que está regulado.
Desde la entidad Santander Mapfre Hipoteca Inversa, la joint venture conformada por estos dos gigantes financieros, esperan que el producto se cocine a fuego lento y que poco a poco los clientes vayan entendiéndolo y utilizándolo.
Es, por el momento, el único que se comercializa en la gran banca. Otras aseguradoras, como Caser y Catalana Occidente, y entidades como Caja de Ingenieros lo venden, al margen de plataformas como Óptima Mayores, que intermedia este producto.
Lecciones del pasado
Las dos compañías han aprendido de las lecciones que dejó el pasado. Uno de los aspectos más polémicos de las hipotecas inversas comercializadas antes de la crisis financiera era el desconocimiento por parte de muchos herederos de que sus familiares habían contratado estos productos. Muchos acusaban a los bancos de haberlos 'colocado' sin la información adecuada, lo cual dio lugar a una gran litigiosidad.
Para evitar que la historia se repita, Mapfre y Santander han incorporado a su producto la obligación de que los herederos formen parte del proceso de contratación. No tendrán voto para evitar que el cliente firme la operación, pero deberán estar informados. De hecho, en el caso de que no se pueda informar a todos los herederos (independientemente de si están a favor o no), la operación no se formalizará.
Hipoteca.
Ellos mismos deberán estar presentes en la visita al asesor financiero independiente que el cliente tendrá que realizar como parte del proceso. Una visita que servirá para garantizar que el beneficiario está debidamente asesorado sobre si le conviene contratar el producto más allá de la información que le proporcione el agente especializado de la entidad en el momento de la venta.
En el pasado, estas hipotecas inversas eran comercializadas como un producto más en las sucursales, de forma que lo hacían los mismos profesionales que se encargaban de vender otros productos, como hipotecas convencionales, depósitos o fondos de inversión.
Santander y Mapfre no quieren que ahora se haga de la misma manera. Es por eso que están contratando a profesionales especializados en banca para formarlos y que se encarguen de la comercialización de estas hipotecas inversas en exclusiva. De esta forma, se garantiza que conocen el producto perfectamente y que no se vende como cualquier otro.
En cuanto a las implicaciones de solvencia para Santander y Mapfre, las autoridades se han tomado su tiempo para determinar las exigencias de capital del producto. Hace nueve meses era el propio Antonio Huertas, presidente de la aseguradora, el que reconocía que se estaban encontrando con ciertos "escollos" para su puesta en marcha.
[Santander y Mapfre se apoyan en Gestinova 99 para gestionar su futura hipoteca inversa]
"En general es un problema de la supervisión europea, que no tiene claro o definido el modelo de capital que requiere este tipo de producto y eso, cuando se baja a niveles muy técnicos, dificulta desde el punto de vista de la supervisión del Banco de España y dificulta también desde el punto de vista de los accionistas un negocio del que esperamos que haya flexibilidad suficiente para que sea viable", afirmó entonces.
El Banco de España ya ha comunicado a las entidades que el consumo de capital de este producto será del 45% del importe de la deuda. Un porcentaje mucho más alto que el de una hipoteca corriente -en torno al 30%-, debido a que el riesgo de la operación inversa es mucho mayor. Así, también hay ahora más garantías que en el pasado en lo que atañe a la solvencia de las entidades.
Y si una lección de la pasada crisis financiera le quedó más que clara a la banca fue que es mejor que el cliente pague la hipoteca, aunque sea con una quita, a tener que adjudicarse la vivienda. Las entidades se han desprendido durante los últimos años de miles de casas ejecutadas tras el estallido de la crisis financiera, un proceso de desagüe que se ha alargado en el tiempo y que les ha costado mucho.
En este sentido, la hipoteca inversa se ha diseñado de manera que a los herederos les interese quedarse con la vivienda o venderla en el mercado. Es por eso que este préstamo solamente se concederá a propietarios de viviendas en zonas con alta liquidez y limitada volatilidad, es decir, en lugares en los que sea fácil vender la vivienda cuando el beneficiario fallezca y sus herederos tengan que hacerse cargo de la deuda.
Años de trabajo
Además, es un producto que se ha gestado con calma para contar con todas las garantías. Los equipos del banco y de la aseguradora llevan más de dos años trabajando en él.
Y es que ha pasado ya más de un año y medio desde que ambas compañías anunciaron su intención de lanzar una hipoteca inversa al mercado, para lo cual crearon una joint venture en la que participan al 50%. Un par de meses después, la Comisión Europea dio luz verde a la creación de esa sociedad, dado que no planteaba problemas de competencia.
Pasaron muchos meses hasta que el pasado septiembre Mapfre dio a conocer que ambas compañías habían obtenido la autorización del Ministerio de Asuntos Económicos y Transformación Digital para comercializar la hipoteca inversa a través del establecimiento financiero de crédito llamado Santander Mapfre Hipoteca Inversa.
Y en medio de ese proceso, como adelantó EL ESPAÑOL-Invertia, Santander y Mapfre 'ficharon' a Gestinova 99, una compañía que se dedica a procesos de externalización de servicios financieros (gestión de inmuebles, de documentos, asistencia a la firma, centros de formalización...) y jurídicos.
Esta firma colaborará con ambas compañías a la hora de realizar los trámites relacionados con el producto. No obstante, la gestión corresponderá a Mapfre y a Santander a través de su joint venture.