Altamira vuela en solitario y tiene ganas de crecer. El servicer que nació de las entrañas de Santander lleva ahora el apellido doValue después de que el grupo italiano se hiciera con el 85% de su capital hace dos años y medio, entonces bajo la denominación doBank. La firma está satisfecha con su evolución en este tiempo y quiere seguir creciendo tras lograr en el primer semestre unos resultados que ya van dando cuenta de la recuperación económica.

En una entrevista con Invertia, sus responsables Andrea Mangoni, consejero delegado de doValue, y Francesc Noguera, consejero delegado de Altamira, constatan el interés que siguen teniendo por España los grandes inversores internacionales y avanzan, más concretamente, el de los private equity por las carteras de activos morosos de las que van a empezar a desprenderse los bancos cuando empiecen a aflorar los impagos, como contó este periódico. Anticipan también una consolidación en el sector de los servicers, pero para ser testigo de la misma habrá que esperar, pues "no va a pasar mañana". El sector, como relatan en esta entrevista, está inmerso ahora en otras prioridades.

Han presentado sus resultados hace poco y los números muestran una cierta vuelta a la normalidad. ¿Qué es lo que esperan de cara a esta segunda parte del año? ¿Los resultados del año van a servir para paliar las pérdidas que tuvieron el año pasado?

Francesc Noguera (F.N.). En el primer trimestre, en general, la economía española estaba seca y en el segundo trimestre [la evolución] ha sido espectacular, con crecimientos muy fuertes comparado no con 2020, sino con 2019. De hecho, si lo hacemos ya hasta el 30 de junio, estamos por encima de 2019 en generación de ingresos, de margen bruto, etc. Es un claro reflejo de la recuperación de la economía española.

Nosotros, al final, generamos muchos ingresos por recuperación de créditos y por venta de activos mobiliarios, y si la economía está bien, la gente tiende más a pagar y tiende más a comprar activos inmobiliarios. Es un síntoma clarísimo de recuperación macroeconómica del país. De cara al segundo semestre la línea es ascendente a pesar de la quinta ola de la Covid, no creemos que esto frene la recuperación. O sea, puede ser que no sea tan simétrica, que tenga un poco de asimetría, pero la tendencia es positiva. Sí vemos una actividad fuerte de aquí a final de año.

Una de las claves de los próximos meses serán todos esos vencimientos de los aplazamientos de créditos que han ido dando los bancos y de las moratorias. ¿Qué previsiones manejan de incumplimientos de créditos que se han concedido y que los bancos al final pueden decidir quitarse de encima?

F.N. En el mundo de particulares, en el que en general ya acabaron las moratorias, el consenso de la banca y lo que estamos viendo es que en principio se está aguantando bien. Sí puede haber cierta morosidad, pero creo que es muy marginal y la sensación es esa, que ahí, de momento, no se está viendo afectación. Digo de momento porque estamos lejos de haber consolidado la recuperación económica, pero la buena noticia es que el particular parece que está aguantando bastante bien.

En el mundo de pymes, que sería el otro más vulnerable, el consenso es que ahí sí va a haber más afectación; seguramente no tanta como se había previsto originalmente el año pasado, pero sí va a haber afectación. Ahí seguimos con la facilidad regulatoria y los créditos ICO; ahí también ha habido muchas renovaciones o muchas más carencias. Entonces sí que previsiblemente va a ser ya en el primer semestre del año entrante cuando se empiecen a ver más sus efectos. Muchas de estas carencias acaban en el primer trimestre, segundo trimestre, abril, mayo, junio... y ahí es donde se puede ver un poco más el impacto.

Si la pregunta es si hay impacto hoy, no lo hay, porque los particulares están aguantando bien y porque las pymes, que pueden estar más afectadas o ser más vulnerables, siguen con esquemas de facilidad regulatoria o por parte de la banca. Lo veremos en el primer semestre.

¿Tienen estimado a cuánto, más o menos, podría ascender el impacto en morosidad?

F.N. No, porque es un moving target. Esto depende mucho del ritmo de recuperación económica. Si se sigue con la tendencia actual, la afectación puede ser relativamente baja. Si de repente viene otra crisis (por la variante delta, no sé), puede haber mucho más impacto en un colectivo que tiene menos capacidad de maniobra y que puede aguantar menos tiempo. Es muy difícil decirlo ahora. Hay que estar muy atentos en los próximos meses, pero pinta mejor de lo que se había previsto hace un año, esto sin duda. Hace un año la visión era bastante negativa en muchos casos.

Dentro de la afectación de las pymes, ¿el sector turístico y el sector de transportes son los negocios que pueden estar más afectados?

F.N. Sí, en todo el mundo del ocio, del entretenimiento, del turismo... el impacto es relevante, pero en general ha habido un parón completo de la economía, asimétrico, y esto afecta a todo el mundo. Puede haber pymes en sectores industriales que han tenido que parar y no tienen capacidad de seguir, pero sí, efectivamente en el entretenimiento y el turismo puede haber más afectación, lógicamente. En España el turismo se concentra mucho en verano, por lo que si el verano no es bueno, la siguiente ventana de oportunidad tarda tiempo en regresar.

Tienen 120.000 inmuebles en cartera. ¿Cómo piensan optimizar ese portfolio para ir dándole salida?

F.N. Hay producto final, que simplemente es vender, en el que lo que ha pasado es que durante muchos meses la demanda potencial estaba embalsada, porque, por prudencia, nadie compra durante una crisis. En esta tipología de producto final, que es mucho residencial, lo que estamos viendo es que esta demanda embalsada se está desatando porque la gente está ya con más confianza, porque hay recuperación y porque estamos en un entorno de tipos hipotecarios bajísimos, que facilitan [la demanda], y de familias menos endeudadas que antes. Ahí sí que en el producto final, el residencial, estamos viendo dinamismo.

Estamos viendo apetito de promotores que dicen que ya es el momento de comprar suelo otra vez y de edificar

En otras tipologías que no son producto final, como suelos o wips, promociones que quedaron paradas, tenemos equipos que están ya retomando la gestión urbanística, construyendo las promociones, porque los dueños de esos activos nos dicen que ya es el momento de arrancar. En suelo, aparte de la gestión urbanística, estamos viendo apetito de promotores que dicen que ya es el momento de comprar suelo otra vez y de edificar. Sobre todo porque estamos viendo mucho apetito por obra nueva y poca oferta, porque se paró todo. Entonces hay un mix and match importante.

En algún lugar puede ser que los precios hayan repuntado un poco por este cambio entre demanda y oferta, pero esto está lejísimos de ser una burbuja, no tiene nada que ver. Eso simplemente es un desajuste entre demanda y oferta que puede pasar y ahora hay un pico de demanda por la demanda embalsada, pero nuestra lectura es que en unos meses esto vuelve a la normalidad y será un mercado sin picos y sin gaps.

Ese aumento de precios que se está registrando, ¿viene para quedarse? ¿Vamos a seguir viendo esos precios subiendo durante los próximos meses o iremos viendo una cierta normalización?

F.N. En la economía en general hay una situación inflacionaria, no en este sector, sino en toda la economía, por la recuperación de la demanda, por lo que está sucediendo y por un shock de oferta a nivel mundial en todos los sectores. En el sector inmobiliario es más difícil, porque toma un poco más de tiempo que la oferta acompase: esto no es una cadena productiva que pueda ponerse en funcionamiento otra vez y en poco tiempo ya está cerrando el gap.

Podría pasar que durante unos meses siguiera un crecimiento de precios, pero mi lectura, y viendo a los promotores con apetito de construir obra nueva y con nuestros clientes retomando ya la gestión de promociones, creo que en unos meses más la oferta se acompasará con la demanda y los precios volverán a la normalidad. No tiene sentido que los precios sigan subiendo durante mucho tiempo. Es una situación de cierre de gap que quizá va a tomar un poco más de tiempo que en otro sector, pero que se va a cerrar.

Los bancos tienen previsto ir deshaciéndose de los créditos morosos surgidos de esta crisis igual que pasó con el promotor hace unos años, ¿les interesaría hacerse con ellos?

F.N. Estamos empezando a ver a los bancos con movimientos de ventas de carteras, está empezando, pero sí vemos la tendencia. Quizá otra cosa muy importante es que estamos viendo a los private equity con apetito por invertir en España en esta clase de activos. doValue tiene relación básicamente con private equity americanos por toda Europa y lo está viendo en general y en España en particular. No digo que se esté invirtiendo, pero están peinando el mercado, claramente, y están atentos a ver a los bancos. Sí hay apetito, que esto yo creo que es positivo para España, que transmitimos seriedad, certidumbre jurídica, un marco de actuación que da confianza a estos fondos para que vuelvan aquí.

Los inversores internacionales, ¿qué imagen tienen realmente de lo que está pasando en nuestro país?

Andrea Mangoni (A.N.) Creo que positiva. Hay cuestiones políticas, no solamente aquí, evidentemente, pero hablando de los países del Sur de Europa, en España hay un interés muy fuerte de los fondos de private equity por invertir y esto de la inseguridad nosotros no lo vemos como un problema hoy. Digamos que [los inversores] están acostumbrados a vivir con cierto nivel de incertidumbre, pero son países donde hay oportunidades importantes y son países serios. Y nosotros vemos, por lo que se refiere a España, en particular, un interés creciente. No va a volver la situación que tuvimos en los años 2010, 2011 o 2012 porque la naturaleza de la crisis era diversa y porque, por suerte, no estamos en la misma situación.

Pero hay un interés importante, [los inversores] van a volver, el interés está creciendo. El mercado de las carteras no se reactiva todavía, eso va a empezar en cuanto terminen las moratorias. Al final, el Banco Central Europeo (BCE) no le dio a los bancos mucho aire y entonces tendrán que cumplir y van a vender. Pero esa es otra diferencia, comparando la crisis actual con la de diez años atrás.

Hoy los bancos no van a necesitar capital, entonces las ventas que van a hacer van a ser puro mercado. No van a darle condiciones interesantes a los inversores para tener plusvalías. Van a vender carteras y a aceptar el precio que el mercado le va a poner a la cartera misma, porque los bancos están mucho mejor. No se puede ni comparar la situación [de hoy] con la situación que había [en la pasada crisis]. Y esto para nosotros es bueno, porque significa que va a ser un mercado competitivo donde van a ganar los que tienen más capacitación en underwriting, due diligence, etc, y para nosotros es bueno. Sí están volviendo, va a ser importante [el movimiento], no tan importante como unos años atrás, pero va a ser más, entre comillas, sano, más market driven.

Comentaban antes que a España se le ve un poco como un país serio, pero, ¿hay inquietud entre los inversores por el aumento de la deuda tras la pandemia?

A.M. Podría hablar de Italia, no es un tema de España, pero estamos viviendo en un mundo donde es como si no hubiera más percepción de que una deuda es una deuda. Con el hecho de que el BCE está comprando bonos, que hay un nivel de liquidez en el mercado increíble, que los tipos son bajísimos... todos viven en un mundo, o piensan vivir en un mundo, donde la deuda no existe porque la va a pagar otro en muchos años. Entonces no hay preocupación para nada por la deuda, pero no es solamente en España. No sé si es bueno, tengo mi opinión. La historia habla bastante claro, pero evidentemente no para todos nosotros.

No hay preocupación para nada por la deuda, pero no es solamente en España. No sé si es bueno. La historia habla bastante claro, pero evidentemente no para todos

Volviendo al sector de los servicers, ¿cómo ven de posible que el mercado termine por compactarse y haya fusiones en el sector?

F.N. Este es un sector que va de economías de escala, o sea, cuanta más volumetría gestionas, más puedes invertir en tecnología, más eficiente puedes ser en precios y dar mejor servicio. Entonces sí que nosotros sentimos que hay demasiados jugadores en este sector y que una consolidación hará que los jugadores que se quedan sean mucho más eficientes por este tema de economías de escala.

A.M. Los bancos se están consolidando entre ellos, entonces el poder de negociación de los bancos aumenta muchísimo porque son menos y entonces nosotros tendremos que ser menos también. El tema de la presión en los precios en los márgenes va a aumentar porque nuestro poder de negociación se va a reducir. Entonces, si la pregunta es si va a haber consolidación en el mercado, la respuesta es que sí la va a haber, pero no es algo de ahora, no te imagines que es algo que va a pasar mañana. Las prioridades del mercado son distintas, pero a medio plazo el mercado se va a consolidar. En cuanto el proceso de consolidación empiece, nosotros vamos a ser un player activo y soy optimista, pero no hay que esperar nada que ocurra mañana, porque hoy no estamos ahí todavía y el mercado tiene otras prioridades (Sareb, las moratorias que acaban, los créditos ICO, etc.).

En esa transformación en la que están inmersos hablaban antes de nuevos verticales. ¿Podrían adelantarnos cuáles son las líneas en las que están trabajando?

F.N. En la cadena de un préstamo estamos viendo verticales más allá de los NPL, que es lo que hemos hecho desde que nacimos en Altamira. Con la ventaja de doValue, como tiene prácticas verticales en otros países, pues estamos viendo qué cosas atraemos a España.

Y luego hay un mundo que estamos explorando, que es un mundo muy de moda, pero que se ha hecho poco a nivel mundial, que es el mundo del big data. Nosotros llevamos muchos años gestionando miles y miles de transacciones, de préstamos, de activos inmobiliarios... tenemos una acumulación de datos bestial, pero no les estamos dando uso más allá de gestión interna. No estamos monitorizando estos datos, no estamos generando modelos de negocio apalancados en estos datos y estamos empezando a explorar qué se puede hacer en este terreno y estamos empezando a ver algunas ideas. Ya os contaremos porque es una de las cosas en las que Altamira, en su en su plan estratégico nuevo que estamos trabajando con el grupo, pondremos nuevas verticales.

Sí va a haber consolidación en el sector, pero no va a pasar mañana. Las prioridades del mercado son distintas

En los últimos meses ha habido muchos fichajes de primera fila en Altamira. ¿La renovación del equipo ha terminado o van a continuar incorporando directivos?

F.N. La transformación es continua. Entonces diría que esto seguramente lo iremos reforzando y será muy congruente con la estrategia de crecimiento que necesitemos. Estamos incorporando gente interesante: Carlos Maceda, Luis Eguileta... gente muy potente. Es un sector que tiene muchas posibilidades por ser joven y en una economía madura a veces hay pocos sectores que tengan tanta capacidad de crecimiento como este. Entonces sí creemos que el hecho de incorporar gente de fuera del sector quizá también le puede dar dinamismo, porque hay gente que viene con otra visión, con otra ambición. Estos dos casos vienen de fuera del sector, tanto Luis como Carlos, y están trayendo matices muy interesantes.

En esta estrategia de crecimiento que van a seguir, no sé si se plantea o si está sobre la mesa, tanto por su parte como por la de Santander, que el 15% de Altamira que aún mantiene el banco pase a doValue.

A.M. Nosotros estamos encantados con el partnership de Santander porque funciona muy bien y es un socio increíble y es estable. Había una opción de salida tres meses atrás, una put option, y Santander resolvió quedarse. Esto para nosotros es importante porque evidentemente es un socio importantísimo y también es un cliente importantísimo.

Dicho esto, evidentemente la compañía es una compañía independiente, esto es un tema que para nosotros es clave. Santander es un socio importantísimo y nosotros queremos quedarnos con ellos como accionistas y clientes a largo plazo, esto sin duda. La participación de Santander tiene un valor enorme, pero no condiciona a clientes como otros bancos, fondos de inversión, etc. Y el hecho que hayan decidido quedarse para nosotros es importante, porque la relación a lo largo de los dos años y medio funciona muy bien y vamos a seguir así.

Sin embargo, es indudable ver de dónde viene Altamira. ¿Se puede quitar o se ha quitado ya la etiqueta de ser la inmobiliaria del Santander?

A.M. A la industria le dio un paso adelante significativo cuando a los bancos los forzaron a hacer los spin off del negocio inmobiliario, pero no solamente Altamira, fue así para Aliseda (Popular), Solvia (Sabadell), etc. Pero no es solamente así en España, en Italia esto [doValue] nace de la combinación del banco malo de Intesa y de UniCredit y en Grecia es igual, viene de Europe Bank. Pero uno de los desafíos principales para los gestores es superar este legacy en la mentalidad de las personas y en la percepción del mercado.

Santander es un socio increíble y estable. Había una opción de salida tres meses atrás, una 'put option', y Santander resolvió quedarse

Esta hoy es una compañía independiente que tiene que competir, entonces no puede vivir pensando que hay un padre enorme, poderoso, que nos protege a todos y si hacemos algo o no lo hacemos al final me da igual... Esto es un mercado y es un mercado duro, para competir hay que cambiar. Esa legacy de Santander, UniCredit... hay que olvidársela. Nosotros lo que intentamos hacer es quedarnos con lo mejor. Esto es un mercado y como dije, es un mercado duro, donde va a haber presiones en los precios, en los márgenes, hay que invertir en una etapa donde hay riesgos porque los precios se están reduciendo. Entonces, esta mentalidad se acabó.

Eso por la parte de la gestión, pero a la hora de acudir hacia el exterior, a cliente, ¿ese cambio ya se ha producido?

A.M. Bueno, esto no termina nunca, pero se está produciendo, sí.

F.N. Altamira ha estado un poco invisible hacia fuera y, efectivamente, a veces hay esta percepción de lo que decías, pero hacia dentro, con nuestros clientes, porque nosotros trabajamos con Santander, con CaixaBank... entonces ahí sí que es muy diferente. Y nadie en el mundo de sus clientes nos ve como Santander, nos ven como Altamira doValue. También hemos trabajado durante años con BBVA.

Lo que pasa es que hacia fuera es verdad que ha habido mucho foco en la parte inmobiliaria y puede quedar un poco esta imagen de que Altamira era Santander Real Estate. Y luego estamos entrando en una nueva generación de contratos a la generación pasada como nació este sector. Se está acabando y los servicers no pueden depender de una entidad porque, si no, tienen un problema grave.