Los grandes fondos estadounidenses que han acaparado suelo a manos llenas en España en los últimos años, aprovechando los bajos precios y con la vista puesta en la mejora del mercado inmobiliario, también se han topado de frente con el proceso soberanista que se está viviendo en Cataluña. Y sus decisiones empiezan a estar condicionadas por esta cuestión.    

Lone Star aceleraba su salida parcial de Neinor dos semanas antes de lo previsto para que la desinversión no coincidiera con las vísperas del referéndum del 1-O. Algo que consiguieron tras obtener autorización para desinvertir antes del 29 de septiembre. Así, el fondo tejano ingresaba casi 400 millones por la venta del 27% del capital de la inmobiliaria que dirige, como consejero delegado, Juan Velayos.

El imprevisto de Cataluña

Y, ahora, Castlelake también ve las orejas al lobo ante la eventualidad de que la crisis catalana afecte al negocio que tiene entre manos. La inmobiliaria Aedas, que el fondo controla al 100% a través de la sociedad luxemburguesa Hipoteca 42, acaba de registrar ante la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) el folleto de salida a bolsa para vender entre el 40% y el 44,7% del actual capital de la empresa, junto a una suscripción pública de otros 3 millones de títulos.

Si todo sigue el guión previsto, Castlelake ingresará hasta 664 millones de euros y, tras el próximo 20 de octubre -fecha para su inicio de cotización bursátil-, seguirá como accionista principal con un previsible 51,75% del capital, de cara a realizar nuevas desinversiones en los próximos meses.

Incertidumbre significativa para el negocio

No obstante, la cuestión catalana se colaba, a última hora, en el folleto remitido por Aedas a la CNMV, incorporando una preocupante alusión a las consecuencias que pudieran derivarse tras la celebración, el pasado 1-O, del referéndum secesionista.

“Existe una incertidumbre significativa en torno al resultado de las tensiones políticas y sociales en Cataluña, lo que podría conllevar cambios legislativos y políticos, y otros factores que podrían afectar significativamente el entorno en el que operamos, tanto en Cataluña como en España”, recoge la promotora en el folleto.

Cataluña, 16% de la cartera de Aedas

Aedas, dirigida por David Martínez como consejero delegado, cuenta en Cataluña con el 16% de su cartera de suelo. Un porcentaje equivalente a 250.000 metros cuadrados, superficie en la que edificar unas 2.000 viviendas.

El valor bruto de estos suelos se eleva a unos 220 millones de euros, y el valor de desarrollo alcanzaría los 600 millones de euros. En el conjunto de España, la promotora cuenta con terrenos edificables para la construcción de 13.000 viviendas, repartidas en 240 promociones.

En estos momentos, la promotora controlada por el fondo Castlelake tiene en construcción 2 promociones en Cataluña. Una, en Sabadell, con 52 viviendas, y otra en Vilanova i La Geltrú, compuesta por 88 pisos. Además, anuncia la próxima comercialización, previa al inicio de las obras, de otros 3 proyectos en El Masnou, Sant Just Desvern y L’Hospitalet de Llobregat, con un total de 118 viviendas.

Apalancamiento del 35%, como mucho 

Con la salida parcial de Castlelake de Aedas, la  promotora reconoce que “será necesario incurrir en endeudamiento adicional en el futuro”. Y, al respecto, apunta su intención de no superar un apalancamiento del 35% en cualquier proyecto de construcción.

Hasta el pasado 30 de junio, Aedas reconocía un pasivo no corriente de 557 millones de euros y otros 160 millones de pasivo corriente. Desde entonces, el fondo ha realizado una serie operacione para reducir este pasivo.

Últimos movimientos para reducir el pasivo

El pasado 16 de agosto, Castlelake suscribía por completo una ampliación de capital de 110,86 millones de euros (con prima de emisión incluida), mediante una aportación no dineraria del 100% de la sociedad Danta Investments, titular del 95% del Fondo de Activos Bancario May (la Sareb, el banco malo presidido por Jaime Echegoyen, tenía el 5% restante). Posteriormente, el FAB se liquidó y el 100% de sus activos se atribuyó a Aedas.

Posteriormente, el 3 de octubre, el fondo estadounidense realizaba otra aportación no dineraria de 623 millones de euros para cancelar las deudas con empresas vinculadas, y otra dineraria, de casi 71 millones, para financiar pagos aplazados y pasivos relacionados con la compra de suelo.