Tres años después de que asomaran en bolsa, las grandes sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria -más conocidas por socimis, su acrónimo-, se han convertido en el nuevo 'El Dorado’ inmobiliario en España.

No están haciendo tanto ruido como lo hicieron los empresarios del ladrillo durante el boom de la primera mitad de la pasada década, pero los activos de estas sociedades -valorados en 13.500 millones de euros- y, sobre todo, esos 600 millones de rentas aseguradas cada año por los inquilinos que ocupan sus inmuebles, han llamado la atención de los grandes inversores.

Tras irrumpir en el parqué entre mayo y junio de 2014, con el respaldo financiero de grandes inversores internacionales, se pusieron a comprar como locos los mejores activos inmobiliarios -sobre todo, oficinas, centros comerciales y plataformas logísticas- que permitieran hacer caja de manera inmediata, dejando fuera de foco todo lo relacionado con el sector residencial.

Aprovecharon los apuros de los vendedores

Compras realizadas a buen precio -incluso por debajo de mercado- favorecidas, en muchos casos, por las dificultades financieras de los vendedores. Los 35 millones pagados por Axiare, en diciembre pasado, por la sede de Vocento fue catalogada por los analistas del sector como una buena operación.

El sinfín de operaciones realizadas entre 2014 y 2016 por estas cuatro socimis han duplicado el valor bruto de sus activos, de 6.600 a 13.500 millones de euros, que se quedan en un neto de 8.600 millones tras los casi 5.000 millones de deuda que, además de numerosas ampliaciones de capital, han servido para financiar las compras.

Merlin, la sociedad diseñada por Ismael Clemente, fue, desde el principio, la que más recorrido tuvo gracias a que, a diferencia de las otras tres socimis, empezó a generar grandes ingresos rápidamente.

Merlin: 880 oficinas del BBVA, Testa y Metrovacesa

Lo hizo gracias a las rentas generadas por las 880 sucursales del BBVA compradas por 740 millones de euros, el 60% de los 1.250 millones captados en la salida a bolsa, en la que inversores españoles aportaron un tercio y los foráneos los dos tercios restantes.

Partía Merlin con una posición mucho más sólida que la de sus competidores y, gracias a las dos operaciones llevadas a cabo entre 2015 y 2016 -la compra de Testa a Sacyr y la fusión con Metrovacesa- la ha acrecentado todavía más.

Clemente supo aprovecharse de las necesidades de la constructora presidida por Manuel Manrique y de la incapacidad de los grandes bancos para enderezar el rumbo de la histórica inmobiliaria, para elevar el valor de la cartera de Merlin hasta cerca de 10.000 millones de euros.

Un portfolio que, según el consenso de los analistas, permitirá que su beneficio acumulado para el trienio 2016-2018 llegue a 300 millones y que la rentabilidad por dividendo en 2017 roce ya el 5%, debido a que las socimis están obligadas a repartir un 80% del beneficio entre sus inversores, además del 50% de las plusvalías que genere cualquier operación corporativa.

La mosca tras la oreja de Axiare con Colonial

En Axiare, la inmobiliaria dirigida por Luis López de Herrera Oria, siguen invirtiendo a espuertas en la compra de nuevos activos y sacando lustre a una gestión que, en el 2016, le permitió aumentar el beneficio un 74%, hasta casi 150 millones de euros y comprometerse a pagar un dividendo de 0,30 euros por acción, pero siguen con la mosca tras la oreja sobre las verdaderas intenciones de Colonial tras convertirse, en octubre de 2015, en su principal accionista tras pagar 136 millones para hacerse con el 15% de la socimi.

Aunque Colonial -presidida por Juan José Bruguera y dirigida por Pere Viñolas- tiraba balones fuera sobre sus verdaderas intenciones en Axiare, y señalaba entonces que la operación se limitaba a ser complementaria de su propia estrategia, las dudas sobre un mayor interés por Axiare persisten. Y el último movimiento acaecido lo ha venido a corroborar.

La socimi dirigida por López de Herrera Oria lanzaba, a principios de marzo, una ampliación de capital acelerada por el 10% de sus acciones, pero lo hacía sin derecho de suscripción preferente.

Un matiz que obligaba a Colonial a diluir su capital al 14,4%, al poder adquirir solo 550.000 títulos de Axiare. Podía la inmobiliaria catalana haberse conformado con esto, pero no lo hizo. En apenas una semana se lanzaba a comprar acciones en el mercado, y no solo recuperaba el 15%, sino que lo elevaba hasta el 15,5%, después de haber desembolsado un total de 165 millones de euros.

Reparto del botín en Hispania

Por lo que a Hispania se refiere, la decisión de vender todos los activos antes del 14 de marzo de 2020 ya está tomada. El magnate estadounidense de origen húngaro George Soros y el resto de accionistas de referencia han preferido mantener el plan inicial y acometer, antes de la referida fecha, vender los activos y repartirse el botín.

Sumados los actuales 2.000 millones de euros de valor bruto de sus actuales activos más los que se añadan con las compras que realicen con los 230 millones de liquidez, serán entre 2.500 y 3.000 millones los que se pueden obtener por casi 40 hoteles y 11.000 habitaciones -que convierten a Hispania en el primer propietario no operador de hoteles en España-, 25 edificios de oficinas y cinco edificios residenciales con 750 pisos en alquiler.