Se busca suelo en entornos urbanos para construir centros de datos en España

El auge de los centros de datos en España no sólo está relacionado con un bien inmaterial, como son los datos, sino también con otro más tangible: el lugar donde se almacena, se procesa y se transfiere toda esa información.

Edificios que en los últimos tiempos se han convertido en un activo inmobiliario que atrae importantes inversiones. La previsión de Spain DC, la Asociación Española de Data Centers, es de 6.837 millones de euros hasta 2026. Sin descartar que siga creciendo a medida que se incremente el uso de la nube.

“Es el único sector cuya materia prima –el dato– tiene un crecimiento esperado infinito. Por lo tanto, los inversores tienen la posibilidad de comprar un suelo económico, construir un activo inmobiliario sofisticado y atraer a un inquilino de primera categoría”, confirma Elliot Zounoun, director de Data Center de CBRE Iberia, a D+I.

Exterior de uno de los centros de datos de Data4.

En el informe ‘El mercado español de centros de datos’, publicado hace un año por esta consultora inmobiliaria, ya apuntaba a que en 2020 la actividad de desarrollo de centros de datos tipo colocation en nuestro país había alcanzado “niveles sin precedentes”, al igual que se estaba registrando un incremento de los proyectos de hiperescalares. Cabe recordar que en aquel momento ya se conocían parcialmente los planes de tecnológicas como AWS, Microsoft o Google para instalar nuevas regiones en España.

En ese mismo documento tampoco pasan por alto uno de los retos a los se enfrenta este sector: la disponibilidad limitada de grandes parcelas, sobre todo en Madrid y Barcelona, que estén ubicadas cerca de proveedores de energía de alta tensión y de rutas de fibra, fundamentales para el desarrollo de estas instalaciones.

El de los centros datos es el único sector cuya materia prima –el dato– tiene un crecimiento esperado infinito.

Elliot Zounoun, director de Data Center de CBRE Iberia.

De ahí que se señale a otras ciudades, como Bilbao –por donde pasa el cable submarino procedente de Virginia (EE.UU.)– como aspirantes a albergar futuros centros de datos. “La Península está en una posición única entre África, América y Europa”, defiende Zounon.

Un argumento con el que también coinciden los analistas inmobiliarios de JLL, quienes a preguntas de este medio también mencionan a Málaga como localización de interés para este mercado.

Seis meses para validar el terreno

Por el momento, la expansión de los centros de datos en España se concentra en las principales ciudades. Es allí donde se están produciendo, al menos hasta ahora, el mayor número de operaciones de compra de suelo para este fin. “Superficies grandes que permiten desarrollos por fases para iniciar la operación ahora y, posteriormente, escalar el negocio en la misma parcela. Esto implica que las operaciones se hacen con visión de futuro y también para asegurar suelo disponible al precio actual (landbanking)”, aseguran fuentes de JLL a D+I.

Movimientos que corrobora Zounoun, quien cree que en un ciclo posterior el tipo de operación evolucionará hacia la compraventa de activos y compañías ya en explotación, como ocurre en otras plazas. 

Centro de datos de Nabiax en Alcalá de Henares (Madrid).

“Invertir en el desarrollo de un centro de datos es una decisión estratégica muy importante. La fase de selección de suelo es crítica y validarlo puede tardar cerca de seis meses o más. Cada proyecto tiene un perfil y una finalidad distinta”, añade.

En la elección del suelo participan varios factores como que no esté bajo riesgos geológicos, climáticos o de inundación y, como se adelantaba más arriba, que dispongan de acceso a una potencia eléctrica significativa. “Lo tradicional, y muy comentado en el sector, suele ser entre 30 y 50 MW para que el proyecto sea relevante”, detalla el responsable de Data Center en CBRE Iberia.

Se buscan superficies grandes que permitan desarrollos por fases para iniciar la operación ahora y, posteriormente, escalar el negocio.

“También hay que tener en consideración que esa potencia sea ampliable en plazos relativamente asumibles, ya que estas instalaciones han de funcionar sin interrupción todas las horas de todos los días del año para garantizar la prestación de sus servicios”, apuntan fuentes de JLL. La conectividad con fibra óptica también es un requisito relevante.

Todo lo anterior impacta en el tipo de suelo que se busca, que debe ser de uso industrial. En Madrid, la superficie mínima es de 25.000 m2, según CBRE.

Más suelo para más MW

Los portavoces de ambas consultoras dan un mismo dato a D+I: el mercado de centros de datos se va a multiplicar por cinco en Madrid. “La capital pasará de 72 MW en 2021 a 116 MW en 2022, y alcanzará cerca de 400 MW en tres años, mientras que Barcelona crecerá de los 17 MW en 2021 a 26 MW en 2022, y llegará a 85 MW en 2025”, asevera Zounoun. Y añade: “Lisboa tiene más de 550 MW de proyectos planeados”.

Situar estos datos en el contexto europeo ayuda a entender su dimensión. Según el informe ‘Data Centre Outlook 2020’, de JLL, en Londres la oferta de colocation en 2020 era de 768 MW, convirtiéndola en la mayor protagonista de Europa con una cuota de mercado del 37%.

Le seguía Frankfurt, con 541 MW, y París, que a finales de 2020 se sitúo en 271 MW. Sobre esta última localización el documento apunta lo siguiente: “A pesar de que el mercado ha crecido un 72% en los últimos cuatro años, la oferta se ha visto limitada por la falta de disponibilidad de suelo, dado que la ciudad es una de las más densamente pobladas en Europa”. 

Siendo un incremento sustancial el que se espera en España, el suelo no parece ser un problema. El siguiente desafío es ser capaces de aportar los medios adecuados para la construcción de estas instalaciones. “Hablamos de ingenierías, project managers, constructoras y proveedores con personal adecuadamente formado para acometer trabajos cualificados y específicos del sector”, defienden desde JLL.

También mencionan el reto de conseguir materiales y equipos que se han visto afectados en los precios y plazos de entrega, primero por la pandemia y ahora con la guerra en Ucrania.

Para concluir, el directivo de CBRE recuerda que “los operadores tienen un negocio global, que no se limita a un país”. Por eso ahora la competencia por la inversión es entre ciudades de Europa, de ahí que “sea fundamental que exista una estrecha relación entre la administración pública y los actores privados”.

Y concreta más: “El principal desafío para no perder toda la inversión esperada reside en la alineación de los procesos públicos de acceso a la energía con los requisitos a corto plazo de los operadores”.