Así lo ha indicado el alto tribunal en dos sentencias fechadas el 27 y el 29 de noviembre pasados y conocidas este martes.

En la primera de ellas, se estima el recurso de la comunidad de propietarios de un edificio de Oviedo y se ordena "la inmediata y definitiva cesación de la actividad de alquiler turístico o vivienda de uso turístico" que se viene desarrollando en dos viviendas por parte de sendas empresas.

La segunda confirma el fallo de la Audiencia Provincial de Guipúzcoa que rechazó la pretensión de varios propietarios individuales y una mercantil de que la comunidad autorizara arrendamientos de corta estancia, alquiler vacacional o apartamentos turísticos.

La Sala aclara que en ninguno de estos casos se trata de aplicar la nueva regulación de la Ley de Propiedad Horizontal, que dispone que el acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de esta actividad requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios.

En los dos pleitos resueltos se trataba de determinar si en los estatutos comunitarios existe una prohibición de destinar los pisos al uso turístico. 

Prohibición estatutaria

El tribunal da la razón a la comunidad de propietarios de un edificio de 20 plantas de Oviedo que tiene un portal independiente (portal uno) de acceso a las viviendas y otro a los locales situados en las plantas tercera a séptima. 

La Sala concluye que "si se aplican los estatutos sociales resulta que concurre una prohibición estatutaria, cuya validez no se discute, conforme a la cual en los departamentos independientes del edificio (viviendas) a las que se accede por el portal uno no pueden ejercerse actividades profesionales, empresariales, mercantiles o comerciales de ningún tipo, reservándose su uso al de carácter exclusivamente residencial".

El Supremo considera que la actividad desplegada por las empresas demandadas por la comunidad en dos de los pisos del edificio tiene “naturaleza empresarial y comercial, prestada por una sociedad mercantil".

"Y, por ello", añade, "debemos otorgar la razón a la parte demandante [la comunidad de propietarios] en el sentido de que existe una prohibición estatutaria inscrita que vedaba el destino de los referidos inmuebles como viviendas de uso turístico, sometidas al régimen jurídico del Decreto 48/2016, de 10 agosto, de viviendas vacacionales y viviendas de uso turístico de Asturias”.

Limitación "expresa"

A la misma conclusión llega la Sala Civil en el segundo asunto, relativo a varios propietarios de viviendas de un edificio de San Sebastián que demandaron a la comunidad con el fin de que se anulara la prohibición recogida en las normas del edificio por la promotora, e incluidas en los contratos de compraventa de viviendas, que establecía que quedaba terminantemente prohibida la realización de actividad económica alguna (oficina, despacho, consulta, clínica, etc.), salvo que la propia subcomunidad del portal lo autorizara por unanimidad.

A la vista de la legislación sectorial turística de la comunidad autónoma y las ordenanzas municipales aplicables, el Supremo otorga la condición de actividad económica a "la actividad de alquiler de las viviendas que se ofrezcan o comercialicen como alojamiento por motivos turísticos o vacacionales, y que son cedidas temporalmente por la persona propietaria, explotadora o gestora y comercializadas directamente por ella misma o indirectamente, a terceros, de forma reiterada o habitual y a cambio de contraprestación económica”.

El desempeño de esa actividad "comporta una serie de requisitos y condiciones, incluidos los de funcionamiento, que implica la prestación de una serie de servicios y la asunción de determinados deberes inherentes a la comercialización de las viviendas para uso turístico que determinan que la actividad y la prestación del servicio turístico se desarrolle en la propia vivienda”.

Ello "permite concluir que el alquiler de viviendas para uso turístico es una actividad incluida en la prohibición estatutaria, pues es una actividad económica, equiparable a las actividades económicas que a título ejemplificativo se enumeran en la norma quinta de los Estatutos, caracterizadas todas ellas por ser usos distintos del de vivienda y en los que concurre un componente comercial, profesional o empresarial”.

El tribunal concluye que esta interpretación, realizada por la Audiencia de Guipúzcoa, es conforme con la jurisprudencia de la Sala Civil acerca de que “las limitaciones tienen que ser claras, precisas y expresas".

En este caso, la inclusión de la actividad turística en la prohibición estatutaria "es perfectamente coherente con su letra y espíritu, que no es otra que prohibir que en las viviendas se ejercite una actividad económica con un carácter comercial, profesional o empresarial como sucede con los apartamentos turísticos”.